Onnistunut myyntiremontti

Osta huonokuntoinen asunto, remontoi ja myy voitolla. Jotkut saavat tästä touhunsa elantonsa ja onnistuvat, jotkut harjoittelevat hetken ja antavat olla. Annan nyt välittäjän vinkkelistä katsottuna muutaman vinkin asioista, joihin kannattaa panostaa myyntitarkoitukseen tehtävässä remontissa. Mihin ostajat kiinnittävät huomionsa juuri remontoidussa asunnossa? Käytän esimerkkinä luottoremppaajamme Kuusakiinteistön Pasin tekemää kaunista kunnostusta Linnankadulla Aurajoen rannalla olevaan arvoasuntoon. Huoneisto myytiin Pasille kauttamme, nyt se on saanut arvoisensa päivityksen ja siirtyy uusille omistajille entistä ehompana. 

Asunnon makuuhuone, remontissa katto ja seinät saivat kyytiä ja lattia kunnostettiin sekä lakattiin nykypäivän makua vastaavaksi.


Juuri remontoidun asunnon katsoja kun saapuu paikalle, hänen reaktionsa on oltava WAU. Uuden tulee näyttää ja tuoksua uudelta, ja sen tulee tehdä vaikutus ihan joka ikiseen. Yleisvaikutelman luovat yksityiskohdat yhdessä, jos maalaat seinät, et voi jättää kattoa tupakankellertäväksi. Joka kohta asunnosta on käytävä läpi arvioiden kunnostuksen tarve. Jos asunnossa on komea ja hyväkuntoinen parketti, ei sitä tarvitse vaihtaa uuteen, kunhan sävy sopii uuteen tyyliin. Patterin kunnostus on taloyhtiön vastuulla, mutta jos sen maalit ovat karisseet, valloittava yleisvaikutelma kärsii kolhun.

Työn jälki. Mitä enemmän remontoituja asuntoja näen, sitä enemmän kiinnitän huomiota työn laatuun. Nykypäivän ostajat eivät tyydy sinne päin asennettuun keittiöön, vaan rouvien nenä nyrpistyy heti, jos yksikin lista on vinossa. Huolimattomuus kyllä huomataan ja ihan syystä. Älä siis aliarvioi ostajia, onnistunut myyntiremontti tulee tehdä yhtä huolellisesti kuin jos tekijä itse olisi huoneistoon muuttamassa. Kunnostushommissa ei valitettavasti ole oikotietä onneen, jälki on oltava vimpan päälle, ja tämä lisää työtunteja ja nypräyksen määrää. Jos tähän leikkiin siis ryhtyy, kärsivällisyyttä ja itsekuria on pakko löytyä. Hankalimmat asunnot myydä ovat ne, joissa on vastikään remontoitu mutta heikolla laadulla. Myyjä haluaa hinnasta remonttirahansa pois, mutta ostaja ei halua maksaa huonosta jäljestä, koska joutuu kuitenkin fiksaamaan paikat myöhemmin. Hieman jopa surullisia tapauksia.

Keittiö on kodin sydän. Hyvin suunniteltu ja huolella toteutettu keittiö on varma tapa saada ihastuksen huokauksia ostajilta. Huolellinen suunnittelu ja eri vaihtoehtojen punnitseminen on erityisen tärkeää tässä huoneessa. Jos asunnon edellinen keittiö on 70-luvulta, älä hitto soikoon laita sinne remontissa summa mutikassa samanlaisia kaappeja samoissa mitoissa samoihin paikkoihin. Keittiöiden toimivuus ja ulkonäkö on kehittynyt älyttömästi viimeisen 10 vuoden aikana. Vain taivas on rajana suunnittelussa, nykyajan keittiöt peittoavat käytännöllisyydessään edeltäjänsä heittämällä. Vaakamallista yläkaappia, vai tarviiko yläkaappia joka paikkaan ollenkaan? Alalaatikostoja kaappien sijaan ja integroi kaikki koneet mitä pystyt. Uudet ja näppärät keittiöratkaisut eivät todellisuudessa ole muinaisjäänteitä kalliimpia, mutta nykyaikaisesti suunniteltu keittiö saa asunnon näyttämään hintavammalta. Linnankadun uusi keittiö on upea, hiljaisen tyylikäs ratkaisu joka sopii kaikkien makuun olematta tylsä. Saa ja kannattaa kopioida.

Tylsää ja varmaa vai rohkeita yksityiskohtia? Siinä pulma jonka kanssa kaikki myyntimielessä remonttia tekevät painivat. Uskaltaisin väittää, että mitä lähemmäs keskustaa tullaan, sitä enemmän on varaa ottaa riskejä. Tylsä ja varma valkoinen puree edelleen, mutta lukuisa joukko ostajia haluaa kotiinsa myös jotain spesiaalia. Allekirjoittanut laittoi taannoin jännityksessä myyntiin oman ensiasuntonsa, jonka olohuoneen seinää koristi 5-metrinen ihka aito graffitti. Ostaja löytyi parissa viikossa juurikin taideteoksen ansiosta. Yksityiskohdissa täytyy kuitenkin olla kriittinen. Jos luotto omaan makuun on hutera, neuvoa on syytä kysyä ammattilaiselta. Pieni konsultaatio sisustussuunnitelijalta ei maksa kuin muutaman satasen ja on joka pennin väärtti. Hyvän suunnittelijan mieleen pelmahtaa aina vinkkejä ja niksejä joita me alaan kouluttamattomat emme tulisi edes ajatelleeksi. Ammattimainen sisustussuunnitelma tuo takuuvarmasti lisäarvoa, kokeile kerran ja hämmästy. Allekirjoittanut kokeili, silmät avautuivat, enkä aio enää ikinä remontoida ilman ammattilaisen suunnitelmaa. Terveisiä vaan Hanna Juhala. 

 

Linnankadun remontissa tyyliteltiin yksityiskohdissa kas näin. Aivan loistavaa ja ensiesittelyssä nämä yksityiskohdat herättivät pelkkää ihastusta. Autenttinen tiiliseinä hellan taakse kaivettiin esiin rappauksen alta ja päälle aseteltiin lasi. Vanhojen upeiden tammiovien kaveriksi löytyi hienostuneet ovenkahvat, jotka vaihdettiin koko huoneistoon. WC:n ilmeisesti alkuperäinen ovimekanismi on vailla vertaansa ja se säilytettiin. Yleensäkin remontoidessa, mutta varsinkin myyntirempoissa houkutus kaiken maailman feikkiin ja tekomateriaaleihin on suuri, pääosin niiden huokean hinnan vuoksi. Suosittelisin kuitenkin mahdollisimman pitkälle ja mahdollisuuksien mukaan luonnonmateriaaleja: juurikin oikeaa tiiltä, kiveä, puuta. Jätä siis feikkitiili ja varsinkin se tiilikuvioinen tapetti suosiolla Bauhaussin hyllyyn.

Sijainti. Viimeisimpänä muttei vähäisimpänä. Kiinteistö-Kaisakin sen sanoi: sijainti, sijainti, sijainti. Jos etsit remonttikohdetta puhtaasti sijoitukseen ja varaa on valita, rajaa paikka tarkasti haussasi. Turussa keskusta ja Martti toimivat aina, toki kilpailu asunnoista on kovaa ja hinnat lähtevät monesti lapasesta, tiukkoja laskutoimenpiteitä tarvitaan jos keskusta-asunnon remontista meinaa tilin tehdä. Pidetyt lähiöt toimivat myös erinomaisesti, ja ostaminen on helpompaa, koska halukkaita on vähemmän. Tällaisia kivoja paikkoja ovat esimerkiksi Suikkila, Uittamo, Vasaramäki, Ispoinen. Halvemmat lähiöt tuovat harvoin tilin remontteerajalle, esimerkiksi Varissuolla vaikka kuinka kauniisti remontoitu asunto ei monestikaan maksa remonttia verran enempää kuin peruskuntoinen. Päivänselvää on että taloyhtiön tila tulee myös selvittää, isot putkiremonti ja julkkarirempat kannattaa unohtaa heti alkuunsa. Ne jarruttavat myyntiä sen verran, että puhtaasti sijoitukseen hankittu remppakohde ei muutu rahaksi tarpeeksi ripeästi.


Meri Saukkoriipi
Itsekin pientä pintaremonttia harrasteleva kiinteistönvälittäjä

Kiinteistönvälittäjän työkalut

Kiinteistönvälittäjällä tärkein työkalu on tietysti oma persoona. Asiantuntijuus, ammattitaito, diplomatiataidot ja nopeus sekä näppäryys. Jotain apuakin tarvitaan, tässä listattuna tärkeimmät tarvikkeet.

Koulutuksen ajan puhelimia hoitaa sihteeri Päivi.
Onni on 10 kpl yhtä aikaa piriseviä välittäjäluureja.

1. Puhelin. Siihen helvetinkoneeseen kulminoituu kaikki: siihen ja sillä soitetaan, tekstataan, sahköpostitetaan, sometetaan. Sillä katsotaan hintatilastot myydyistä kohteistä, muutetaan myynti-ilmoituksia ja näppärimmät käyttävät puhelintaan myös asiakasarkistonaan. Kännykkäkameralla saa nopeasti näpsäistyä kuvan esimerkiksi piirustuksista tai yhteystiedoista, jos niin kova vauhti on päällä ettei ehdi kopioimaan. Vastoinkäymisistä yleisin on loppunut akku, koska joka ikiselle välittäjälle luuri on kasvanut käteen kiinni, se on lähettyvillä AINA. Koski vastaa puhelimeen suihkussakin, kokeiles joskus soittaa. Varapuhelin on tietysti aina mukana, kauhean kätevä on myös erillinen lisävirranlähde. Tabletin isommalta ruudulta on kiva näyttää kuvia, videoita ja muita juttuja asiakkaalle.

Porukan pienin välittäjämobiili, pippurinen Mini Cooper:
helppo parkkeerata ja sillä pystyy ohittamaan.

2. Auto. Näy ja liiku, kas siinä oikein asiallinen ohjenuora tälle alalle. Välittäjä viettää autossaan aikaa todella paljon, ilman sitä ei onnistuisi edes puolikas työpäivä. Tästä toimistosta löytyy jos jonkinmoista automieltymystä ihan laidasta laitaan. Joitain palvelee parhaiten pienen pieni japanilainen, toisten ego ja olosuhteet vaativat valtavan möhköfantin. On hybridiä, farmaria ja katumaasturia mökkikeikoille. Välittäjämobiililta ei vaadita lähtökohtaisesti paljon, siihen tulee mahtua kadulle asetettavat esittelykyltit, ja se ei saa koskaan mennä rikki. 

Puhuva auto -ominaisuus on myös melko ehdoton, vähintäänkin jonkinlainen bluetooth-korvahärveli täytyy soitteluun olla olemassa. Automaattivaihteisto helpottaa työntekoa, sillä matkaa tehtäessä toimintoja on monia: soittaminen, allakan selaaminen ja voileivän syöminen. Itse häpeillen tunnustan joskus aurinkoisella ja oikein iloisella tuulella ollessani kuvaavani myös videoita liikenteessä, näin niinkun somevastaavan ominaisuudessa. Tiellä ajettavien kulkupelien lisäksi repertuaarista löytyy myös veneitä. Saarikohteisiin päristellään paatilla, välittäjien veneet eivät todellakaan ole olemassa vain humputtelua varten.

3. Kalenteri. Kunnon wanhan ajan kirjamallinen, A4-kokoinen allakka. Raikas tuulahdus 90-luvulta. Se ainoa oikea. Huoneistomarkkinat kirjoittaa kynällä paperille, allakkaan tallentuvat muistiin asiakkaiden nimet, numerot ja osoitteet. Sopiessani treffejä kännykkäkalentereja käyttävien nykyaikaisten ihmisten kanssa, ei se oikein koskaan onnistu ilman sählinkiä. Toisin kuin kirja-almanakka, joka ei petä koskaan, suosittelen, enkä muuta huolisi. Miten se kännykkäkalenteri voisi edes käytännössä toimia, koska sovin tapaamiset puhelun aikana, enhän silloin voi selata sitä puhelimessa olevaa kalenteria jos luuri on korvalla, häh? Vai olenko missannut jotain?

Siinä tärkeimmät, puhelin on tietysti välittäjän kädessä. Puupala laitetaan ovistoppariksi kerrostalojen alaovilla.

4. Vihko ja kynä. Kenenkään muisti ei ole niin jalostunut, että selviäisi tästä työstä ilman muistiinpanovälineitä. Pyhään vihkoon kirjaamme käsin kaiken mahdolliset päiväyksen kera, siten asiat löytyvät niitä etsittäessä. osoite, neliöt, kunto, hinta ja asiakkaan yhteystiedot. Välittäjähän voi olla vaikka ravintolaillallisella asiakkaan soittaessa, faktat kirjataan ylös, ei samoja asioita voi kahta kertaa asiakkaalta udella.

5. Pientä sälää. Ovistoppari: varsinkin keskustan kerrostalojen alaovet ovet vallan lukossa, stopparin avulla asiakkaat pääsevät kadulta näytölle. Itse suosin vanhanaikaista puista kalikkaa, joillain on hienostuneet magneetit tai pyörän lukkovaijeri. Kerroskyltit sinitarroineen tarvitaan asiakkaiden perille ohjaamiseen, laskinta ja etäisyysmittariakin käytän lähes päivittäin. Myytävien asuntojen avaimissa on pakko olla kiinni avaimenperä, jossa on vihje oikeaan osoitteeseen, muuten voisi katastrofi olla käsillä. Yllättävän paljon raahaamme mukanamme myös kaikenlaista paperia: on asiakkaille annettavat paperiset esitteet, toimeksianto- ja ostotarjouslomakkeet jne. Salkku painaa, hauis kasvaa.


Meri Saukkoriipi

Kuntotarkastus, käytäntö ja vinkit

Omakotitalojen myynti on ollut Huoneistomarkkinoiden erikoisosaamista jo parikymmentä vuotta. Valotan nyt kiinteistökaupan yhtä hyvin oleellista ja tärkeää seikkaa, kuntotarkastusta. Mitä, kuka ja miksi?

Itse en oikeastaan keksi omakotitaloa, josta en tarkastusta teettäisi kaupan yhteydessä. Tarkastus ei ole pelkästään turva ostajalle jotta hän tietää mitä on ostamassa, vaan myös myyjän tulee olla kärryillä siitä mitä on myymässä. Kiinteistökaupassa myyjän vastuu kestää viisi vuotta, tietenkään tämä ei tarkoita sitä, että myyjä on vastuussa kaikesta viiden vuoden aikana esiin tulleesta, mutta vastuu on silti suuri. Yleisimmin myyjä ja ostaja maksavat kuntotarkastuksen puoliksi, ja tarkastus tehdään tarjouksen jättämisen jälkeen, kun osapuolet ovat päässet yhteisymmärrykseen talon hinnasta. Kauppakirjat kirjoitetaan vasta tarkastuksen jälkeen, kun kaikki osapuolet ovat tutustuneet tarkastajan laatimaan kirjalliseen raporttiin. Jotkut talon omistajat teettävät kuntotarkastuksen jo ennen talon markkinoinnin aloitusta, ennen kuin ostaja on löytynyt. Tämäkin systeemi on ok, mutta onhan se hyödyllistä tulevan omistajan päästä seuraamaan uuden hankintansa tarkastusta.

Asiansa tunteva kuntotarkastaja on kultakimpale. Ammatti-ihminen tietää ja tunnistaa eri ikäkausien talojen ongelmakohdat ja tietää miten ne tutkitaan. Pätevä tyyppi ei myöskään kavahda lisätutkimuksia. Mikäli tilanne vaatii rakenteiden poraamista tai luukkujen tekemistä, sit kato porataan. Hyvä kuntotarkastaja on myös asiakasläheinen, niin sanottu puhuva tarkastaja. Tarkastajan tulee osata selittää tuleville omistajille heidän uuden talonsa kommervenkit. Tarkastajilta saa myös arvokkaita huoltoniksejä, ostajan kannattaa olla tarkastuksessa ehdottomasti läsnä ja kärppänä kuuntelemassa. 

Vaikka talo olisi alunperin rakennettu 1800-luvulla, voi se silti hyvää hoitoa saaneena saada tarkastuksesta lähes puhtaat paperit

Tarkastuksen prosedyyri on seuraava: talon omistaja eli myyjä, ostaja, välittäjä ja tarkastaja kokoontuvat paikan päälle. Pääsääntöisesti myyjä on täyttänyt jo etukäteen lomakkeen talon historiasta ja korjauksista, tarkastajan on helppo ottaa tiedot siitä. Jos lomaketta ei ole täytetty, istutaan alas ja tarkastaja haastattelee myyjää ja kirjaa ylös talon tietoja ja tehtyjä remontteja. Haastatteluvaihetta varten omistajan on hyvä kaivaa esille talon piirustukset ja oikeastaan mitä vaan muuta materiaalia rakennuksesta löytyykään. Tulee käyttöön. Jos kyseessä on vanhempi talo jota on remontoitu, on hyvä kaivaa myös muistin syövereitä etukäteen ja laittaa ylös eri remonttien ajankohtia. Vuosilukuja kysytään kyllä. Ja jos omistaja on ajatellut keittää kahveet, ne on hyvä tarjota tässä haastattelukohdassa heti kärkeen. 

Kuntotarkastus tehdään myös uusiin taloihin. Tämä kaunotar sai tarkastuksessa 10 pistettä ja papukaijamerkin

Kun paperit on selattu, tarkastaja alkaa käymään taloa läpi huone huoneelta. Hyvä ja avoin reilu peli on tarkastuksen  ydin, mukavaa rupattelua siis riittää näissä tilaisuuksissa. Myyjän ja ostajan (ja erityisesti välittäjän) on hyvä kuitenkin antaa tarkastajalle myös työrauha, ammattitaitoinen kuntotarkastaja ymmärtää kyllä suurimman osan talon rakenteista ne nähtyään, toki jos jokin on epäselvää, hän kyllä tiedustelee talon omistajalta. Myyjän ei siis välttämättä tarvitse käydä koko talon historiaa läpi tilaisuuden aikana, monesti liika höpsötys saattaa jopa hidastaa tai häiritä tutkimusta. Leppoisia kohtaamisia nämä kuitenkin ovat, huumoriakin saa käyttää. Tilaisuus kestää normitapauksissa parisen tuntia, voi mennä vaikka neljäkin jos tutkittavaa on paljon. Talo tutkitaan sisältä ja ulkoa, kannattaa varautua kunnon vaattein, ulkona voidaan kököttää pitkäänkin.

Tämä maaseudun helmi on jo nähnyt elämää, mutta pääsipäs sekin tarkastuksesta läpi

Jos kuntotarkastuksessa ilmenee heti korjattavia puutteita, tarkastajalta saa toimintaohjeet. Jos korjaustarve tulee yllätyksenä, homma sovitaan välittäjän diplomaattisella avustuksella myyjän ja ostajan kesken. Kuka tekee mitäkin ja kuka maksaa. Tällaisissa tapauksissa jokainen tilanne on omanlaisensa, malttia ja maalaisjärkeä on syytä käyttää. Jos tarkastuksessa ilmenee jotain aivan katastrofaalista ja täysin yllättävää, ostajalla on oikeus vetäytyä kaupasta.

Uutena tuuleena kuntotarkastusta tukemaan on vihdoin rantautunut ammattimainen homekoiratutkimus. Meillä tämä tutkimus kulkee nimellä Vainu-palvelu, ja se teetetään kohteissa joissa tarve vaatii, ei joka talossa. Nykyään tämä koiratouhu on hyvin pätevää, kyseessä ei todellakaan ole lemmikki-Musti vaan koulutettu virkakoira ja sen rakennustekniikkaa opiskellut ohjaaja.

Meillä on muuten vielä nyt huhtikuun 2017 meneillään kampanja, jonka aikana solmituissa uusissa myyntitoimeksiannoissa me huolehdimme kuntotarkastuksen kustannuksista myyjän osalta. Vinkkaa kaverille jos et itse ole myymässä, selvää säästöä katsos. Kevät on omakotitalokaupan aikaa.

Aivan mahtavaa kesäauringon odotusta!

Meri Saukkoriipi

Jouluksi upouuteen kotiin

Turun seudulla on meneillään jopa hieman puskista tullut rakennusbuumi. Varsinkin telakkateollisuus vetää ja tulevaisuus näyttää pitkästä aikaa herkulliselta. Lama on ohi, joku olevinaan trendikäs sanoisi että Turussa on nyt hyvä pöhinä. Uusia asuinrakennuksia on viimeksi rakennettu meille päin tällaista vauhtia kotipuhelinaikana 70-luvulla. Kerros- tai rivitaloasuntoa etsivän hakutuloksiin lävähtää uudistuotantoa jatkuvalla syötöllä, ja mikäs siinä, uusi on siisti ja helppo. Uuden asunnon ostaminen eroaa käytetyn asunnon ostosta muutamilla seikoilla, ne on hyvä painaa mieleen. 

Liedossa Vironlähteenkujalla tällaista kaunista rivitaloa, Karppinen myy

Tehokas ja aito välittäjätiimimme sai täsmäkoulutusta uudistuotannon myynnistä itse lakiguru Tapio Nevalalta viime perjantaina 21.11.-16. Asioita on hyvä välillä terottaa konkarienkin aivoihin, meillä on uudistuotantoa myynnissä koko ajan. Tällä hetkellä myymme LOFT-Tehdasta Aurajoen uomalla Telakkarannassa,  Asunto Oy Skanssin Avainta ostoskeskuksen vieressä, Rakennusliike K. Hämäläisen pientaloja Ruskolla ja Liedossa sekä Vironlähteenkujan rivitaloa myös Liedossa. Huh kyllä nyt tosiaankin rakennetaan, ja uuden ja kiiltävän perään olevia ostajia tuntuu riittävän.


Suomessa tätä touhua säätelee Asuntokauppalaki. Käytetyn asunnon kauppaa säännellään 6. luvussa, uuden asunnon tai uudisrakentamiseen verrattavan korjatun rakennuksen kauppaa asuntokauppalain 4. luvussa.

Uutta myydään monesti keskeneräisinä, niin sanottuna. Perussysteemi uuden asunnon maksussa on se, että ensin maksetaan jonkinlainen varausmaksu, sitten vielä jotain ja sitten loput. Välittäjän vastuulla on valvoa, että kaupan kohteen maksu tapahtuu sitä mukaa kun kohde valmistuu. Viimeinen 10 % asunnon hinnasta saa erääntyä maksettavaksi vasta, kun ostajalla on ollut kohtuullinen tilaisuus tarkastaa asunto, eli siis vasta kun muuttotarkastus on tehty. Nykyään rakentajat osaavat laskea urakoiden aikataulut hyvinkin tarkasti, silti viivästyksiä joskus tapahtuu. Lain mukaan kauppakirjassa voidaan varata 30 päivän viivästymisaika. Jos näin on tehty ja homma viivästyy kuitenkin enemmän, ostajalla on oikeus pidättyä kauppahinnan maksusta. Jotta jo sovittua kauppaa lähdetään kokonaan purkamaan, on viivästyksen oltava olennainen. 

Skanssin viereen rakennetaan tällainen superaurinkoenergiatalo, Arto ja Karppinen myyvät

Ostajat haluavat lähes poikkeuksetta muuttaa jotain tai teettää jonkinlaista lisätyötä uuteen asuntoon, varsinkin jos kohde ei ole myyntihetkellä valmis. Useimmat rakentajat taipuvat muutoksiin, tärkeää on kuitenkin sopia asiat tarkasti paperille, jotta molemmat osapuolet tietävät mitä tapahtuu. Myös vastuu muutosten kunnossapidosta tulee määritellä. Kyllä asunnon ensimmäiset ostajat katolla olevasta viherhuoneestaan huolehtivat, mutta entäs 20 vuoden päästä, kun lasit alkavat olla vaihtokunnossa? Kuka maksaa? Osakas vai yhtiö?

Uutta kun ostetaan, on tympeää puhua asunnon virheistä, mutta ostajan kannattaa silti olla asiassa hereillä. Uusi on uutta, eli sen pitäisi olla myös uudenveroinen. Pääsääntö on, että jos ostaja havaitsee uudessa asunnossa virheitä, niistä tulee ilmoittaa viimeistään vuositarkastuksessa ja sen jälkeen kohtuullisessa ajassa virheen havaitsemisesta. Kohtuullinen aika kuulostaa subjektiiviselta käsitteeltä, ratkaisukäytännöissä kohtuulliseksi on muovautunut 4-6 kuukautta. Vuositarkastuksessa ei tarvitse esittää mitään vaateita, kunhan ilmoittaa epäkohdat. Rakentaja laatii niin sanotuista narinalistoista pöytäkirjan. Myyjällä on velvollisuus oikaista todellinen virhe. Yleensä oikaisu tarkoittaa epäkohdan korjaamista rakentajan toimesta. Jos korjaus ei tule kysymykseen, myyjä voi antaa hinnanalennusta virheestä. Loogista. Perimmäinen tarkoitus olisi myös, että virheen korjaus olisi mahdollisimman reilu molempiin suuntiin olosuhteet huomioon ottaen.

Ruskolle rakentaa tällaista K. Hämäläinen, Raija myy

Jos epäkohta on sellainen, että se nousee esiin vasta vuositarkastuksen jälkeen, mutta virhe on kuitenkin todellinen ja rakentajan vastuulla, siitä ilmoitetaan myyjälle. Rakentajalla ei ole virhevastuuta, jos ilmoitus on vanhentunut (ei siis tehty sen kuuluisan kohtuullisen ajan puitteissa), virhe johtuu osakkaan huollon laiminlyönnistä, materiaalin käyttöikä on päättynyt tai kyseessä on normaali kuluminen. Kuka nämä asiat sitten määrittää? Asuntojumala korkeuksissa? Virheen voi esittää myös asunto-osakeyhtiö, jos rakentajan virhe on yhtiön kunnossapitovastuulle kuuluvassa kiinteistön osassa. 

Mikäli uuden asunnon osto on ajankohtainen ja haluat kunnolla syventyä lakipykäliin, esimerkiksi Rakennusteollisuus on laatinut Ostajan oppaan uuden asunnon kaupasta, oikein pätevä julkaisu vaativampaankin tiedonjanoon.

Tällaista kevyttä asiaa marraskuun pimeisiin iltoihin. Onneksi pian on joulu ja saa syödä konvehteja.  Vielä ei kuitenkaan ole vapaat alkaneet ja töitä paiskitaan, joten jos mieleesi juolahtaa myydä tai ostaa asunto juuri nyt ja mietit kannattaako se näin marraskuun lopulla, vastaus on, että kannattaa. Uuden rakentamisen lisäksi meneillään on myös iloinen ja tuottoisa piikki käytettyjen asuntojen kaupassa. Ei muuta kuin puhelua tulemaan, me kyllä vastaamme. Tänään 25.11 BLACK FRIDAY -nimisen kulutusjuhlan merkeissä myös meillä on tarjous: uusille asunnonmyyjille -15 % hinnaston välityspalkkiosta. Kuulostaa pieneltä mutta on oikeasti aika paljon, toimi siis.


Meri Saukkoriipi

Asunnon osto selkokielellä tositarkoituksella

Hei sinä ensiasunnon ostaja sekä myöskin sinä viimeksi 90-luvun alussa asuntoa vaihtanut. Seuraavassa selvennän asunnon oston ja tarjousneuvottelun pelisäännöt. Pyrin vastaamaan eritoten niihin kysymyksiin, joita ensiasunnon ostajilta saamme. Jos viime kaupastasi on vierähtänyt tovi, on pelisäännöt hyvä kerrata, koska uusi Asuntokauppalaki tuli voimaan vuonna 1994, laki eroaa huomattavasti edeltäjästään. Tämä ohjeistus perustuu kiinteistönvälittäjien kultaiseen ohjenuoraan: Ohjeeseen hyvästä välitystavasta. Hyvää välitystapaa tulee noudattaa jo lainkin puolesta, ja jokainen asiakkaitaan, itseään ja kollegojaan kunnioittava hyvätapainen välittäjä niin tekeekin. Kyseiseen eepokseen voi tutustua lähemmin esimerkiksi Kiinteistönvälitysalan Keskusliiton sivuilta: Hyvä välitystapa

Neuvottelu lähtee ostotarjouksesta. Tarjous tehdään kirjallisesti ostotarjouslomakkeelle tai sähköpostilla. Monet välittäjät, itseni mukaan lukien, suosivat tarjouksen kirjoittamista ostajan kanssa kasvotusten lomakkeelle vanhanaikaisesti kuulakärkikynällä, koska siinä samalla voi rupatella läpi kaiken mahdollisen kauppaan liittyvän ja asiakkaalla on tilaisuus kysyä mieltä askarruttavat kysymykset. Näin myös asiakkaan tunnistus hoituu samalla. 

Yksi oleellisimmista asioista on tarjottu hinta. Rivi- tai kerrostaloasunnon, eli asunto-osakkeen ollessa kysymyksessä, voi hintaan sisältyä yhtiölainaa. Tämä tarkoittaa sitä, että asunto-osakkeen omistaja on velkaa taloyhtiölle tehdyistä remonteista. Laina siirtyy uusille omistajille asunnon mukana. Velaton hinta tarkoittaa kokonaishintaa, joka sisältää yhtiölainan. Hintaa kun sorvataan kohdalleen tarjousneuvottelussa, keskustelua käydään useinmiten juuri velattomasta kokonaishinnasta. Uusi omistaja voi maksaa yhtiölainan yleensä pois taloyhtiön määräämänä ajankohtana kuluitta. Toinen vaihtoehto on jatkaa lainan pois maksamista rahoitusvastikkeella kuukausittain hoitovastikkeen yhteydessä. Asunnon hintatiedot ovat aina selkeästi esillä netin myynti-ilmoituksessa ja asunnon esitteessä. 

Asunto-osakkeen ostotarjouslomake. Paljon on pränttiä, on syytä ollakin, jotta oleellinen saadaan ylös.

Ostotarjoukseen kirjataan myös vapautumisaika ja päivämäärä, johon mennessä kaupat tehdään. Tyhjän asunnon sovitaan vapautuvan lähes poikkeuksetta kaupanteossa, asutun asunnon yleinen vapautumisaika on 1-2 kuukautta, 3-4 kuukautta on jo harvinaisempi. Vapautuminen riippuu myyjän ja ostajan tilanteesta, yleensä siitä päästään sopuun helposti. 


Itse kaupantekotilaisuus pyritään järjestämään mahdollisimman nopeasti kaupasta sopimisen jälkeen. Yleisin rahoituksenantaja on tietysti ostajan pankki, joten kaupantekotilaisuus järjestetään siellä. Tilaisuuden ajankohta riippuu siitä, kuinka nopeasti pankkitädit ja -sedät saavat paperit kuntoon ja vapaan kauppa-ajan konttoriltaan järjestettyä, yleensä näihin käytännön järjestelyihin kuluu viikko tai pari. Asunto-osakekaupassa kaupan kohde ei virallisesti ole itse asunto, vaan asunnosta painettu osakekirja, joka oikeuttaa omistajan käyttämään tiettyä taloyhtiön asuntoa.

Osakekirjat ovat pääosin vielä paperisia arvopapereita, joihin asunnon omistaja merkitään. Tätä asiakirjaa säilytetään pankissa asuntolainan vakuutena, ja se lähetetään ostajan pankkiin kaupantekotilaisuuteen. Omistajan vaihtuessa osakekirjaan tehdään luovutusmerkintä, jonka vanha omistaja allekirjoittaa. Jos asuntolainaa ei ole, osakekirja annetaan asunnon omistajalle itselleen. Jos olet niin tyylikäs ja varakas, että poistut pankista osakekirja takataskussasi, ÄLÄ POLTA SITÄ SAUNAN PESÄSSÄ. Ilman osakekirjaa asuntoa ei voi myydä eteenpäin. Asiakirjan kuolettamisesta ja uudelleen painamisesta seuraa hitonmoinen hässäkkä sekä 6 kuukauden odotus.

Jokaisesta asunto-osakekaupasta tulee maksaa varainsiirtovero, joka on 2 % velattomasta kauppahinnasta. Kiinteistökaupassa vastaava vero on 4 % kauppahinnasta. Alle 40-vuotiaat ensiasunnon ostajat saavat vapautuksen varainsiirtoverosta.

Tarjouksen voimassaoloaika kirjataan myös lomakkeelle. Yleensä tarjous on voimassa pari päivää, tilanteesta riippuen nopeampikin aika on mahdollinen. Tarjoukseen kirjataan ylös myös ostajien tiedot, henkkarit siis mukaan. Kun tarjous on paperilla, välittäjä viipottaa myyjän puheille ja esittelee tarjouksen ehtoineen. Myyjällä on kolme vaihtoehtoa: hylätä tarjous kokonaan, hyväksyä se sellaisenaan tai tehdä vastatarjous. Jos myyjä tekee vastatarjouksen, neuvottelut käynnistyvät ja silloin välittäjä ei voi ottaa vastaan muita tarjouksia, kunnes olemassa oleva tarjous on loppuun käsitelty. Neuvotteluvaiheessa homma siis rauhoitetaan ja asia viedään loppuun saakka ilman häiriöitä. Jos niin hyvin käy, että tarjouksia tulee useampi yhtä aikaa, myyjä päättää kenen kanssa hän tekee kaupat tai jatkaa neuvotteluja. Neuvotella ei kuitenkaan voi kuin yhden ostajan kanssa kerrallaan.

Huoneistomarkkinoiden kauppakirja sidotaan vihkoksi, ja siihen liitetään varsinaisen kauppakirjan lisäksi kaikki kauppaan liittyvät asiakirjat. Kauppakirjasta oman kappaleensa saavat myyjä, ostaja, mahdollisesti ostajan pankki sekä välittäjä. Kiinteistökaupassa myös kaupanvahvistaja tarvitsee oman kappaleensa.

Omakotitaloa kun ostetaan, on kyse kiinteistökaupasta. Omakotitalokauppaan sovelletaan eri lakia kuin osakehuoneistokauppaan, kiinteistökauppaa säätelevän lain nimi on Maakaari. Itse ostotarjousneuvottelu ei kovinkaan paljon eroa kerros- tai rivitaloasunnosta, paitsi että omakotitalon tarjoukseen ei kirjata vakiokorvausta. Kiinteistökauppa on todellinen vasta, kun virallnen kaupanvahvistaja on allekirjoittanut kauppakirjan myyjän ja ostajan lisäksi kaupantekotilaisuudessa. 

Kiinteistöstä voidaan myös teettää hieman osakekirjaa vastaavia arvopapereita, niitä kutsutaan panttikirjoiksi tai kiinnityksiksi. Panttikirja voi toimia lainan vakuutena samalla tavalla kuin osakekirja. Jos saat tällaiset arvopaperit haltuusi, ei niitäkään käy polttaminen. Taloa uudelleen myytäessä panttikirjat siirretään velattomina uudelle omistajalle, ja mikäli niitä ei löydy, ei kauppaakaan voi tehdä. Muutamia panttikirjojen etsintätalkoita sivusta seuranneena en suosittele kadottamaan.

Omakotitaloon, uuteen tai vanhaan, on syytä teettää kuntotarkastus ennen kauppaa. Tarkastus on turva niin ostajalle kuin myyjällekin, ja se kirjataan kaupan ehdoksi ostotarjoukseen. Kuntotarkastus maksetaan yleensä puoliksi myyjän ja ostajan välillä, alle tuhannellakin eurolla saa jo pätevän tarkastajan, mutta hinnat voivat kyllä vaihdella. Kerros- ja rivitaloasunnoissa kuntotarkastuksia ei tehdä, tarpeen vaatiessa teetetään kosteusmittaus märkätiloihin. 

Muita ehdollisia ostotarjouksia on tehty esimerkiksi lainansaantiehdolla tai oman asunnon myyntiehdolla. Tällaiset tarjoukset ovat kuitenkin nykyään harvinaisia, koska ne eivät oikeastaan sido kumpaakaan osapuolta mihinkään. Ovat siis ihan yhtä luotettavia kuin ostajan sana. Myös kun voitan lotossa -ehtoja on joskus esitetty, mutta niillekään myyjät eivät ole hirveästi lämmenneet.

Jos tämän tietopläjäyksen jälkeenkin asuntoa ostaessasi sinulla herää kysymyksiä, kysy välittäjältä. Me olemme asuntokaupan asiantuntijoita myyjän ja ostajan välissä, ja velvollisuuksiimme kuuluu tuntea lait ja käytännöt. Välittäjät myös puhuvat paljon ja mielellään, joten kysymykset eivät meitä haittaa, ovat suorastaaan toivottavia.


Meri Saukkoriipi

Elävää kuvaa

Energinen ja aikaansa seuraava välittäjäryhmämme on havainnut viime aikoina asiakkaiden kiinnostuksen heränneen myyntikohteiden esittelyvideoita kohtaan. Muuallakin kuin asuntokauppamaailmassa, esimerkiksi sosiaalisessa mediassa, ei pahemmin muuta pyörikään kuin videonpätkiä, still-kuva tuntuu olevan vähemmistössä. Mitäpä voi muutakaan valveutunut ja palveleva välittäjä tehdä, kun tarttua tuumasta toimeen. Firmamme videokokeilut ovat tähän mennessä rajoittuneet lähinnä hassujen esittelyvideoiden filmauttamiseen monimuotoisesta sketsihahmoryhmästämme. Nyt kuvautimme ammattilaisella kaksi hulppeaa myynnissä olevaa kohdetta.

Ensimmäisen valmiin videon saimme käsiimme Arton välittämästä kerrostalokohteesta Unioninkadulla. Asunto Oy Telakanportti on juuri valmistunut pieni taloyhtiö aivan Aurajoen rannalla. Telakkarannaksi ristittyä uutta aluetta voisi kuvailla siten, että se on portti Turkuun Aurajokisuulla, ken siis veneellä on saapuvilla upeaan rannikkokaupunkiimme. Tois puol jokkee killuu Suomen Joutsen, taka-alalla seisoo Turunlinna jyhkeänä. Myytävä asunto on iso, siinä on kolme erillistä makuuhuonetta, keittiö, olohuone, kylppärit ja sauna. Asunnon ehdoton kruunu on koko huoneiston levyinen lasitettu näköalaparveke Aurajoelle. Partsilla on neliöitä 35, kyllä muuten kelpaa kesäiltana ihmetellä ohi lipuvia veneitä. 

Asunto on ällistyttävän upea myös pimeällä, kaupungin ja jokirannan valomeri loistaa ja luo huoneistoon jopa hieman suuren maailman tuntua. Kaupungin mellevin sijainti yhdistettynä uuden talon mukavuuksiin on cityasumisen ydin. Talon alta saa ostaa tai vuokrata autohallipaikan menopelille tai -peleille. Tässä myös pieni varoituksen sana asuntoa katsomassa vieraileville... talon edusta on vielä hieman kesken, varokaa keskelle pihaa sijoitettuja valotolppia. Allekirjoittanut töytäisi harmittavaisesti pienenpienen Mininsä tolppaan  asunnolla vieraillessaan. Peruutustaidoissa ei todellakaan vikaa, syyllinen tolppa, joka väärässä paikassa väärään aikaan. 

Linkki Telakanportin asunnon myynti-ilmoitukseen: 

http://www.huoneistomarkkinat.com/kohteet/kohde/?fil=.KT&key=TA8015484

Aurakadun jugend-linnan video kuvattiin seuraavaksi. Karppisen välittämä kohde on kuvaajallekin herkku, mutta samalla myös haasteellinen, koska Aurakatu 15 on aivan Turun keskustan ytimessä, ehkä jopa sen arvokkaimmassa korttelissa Taidemuseonmäen ja Puolalanpuiston kupeessa. Asunto Oy Vuorilinna A.B on valmistunut vuoden 1906 kieppeillä. Historian siipien havinaa on aistittavissa tottakai talon julkisivussa sekä rappukäytävässä.

 Itse myytävä asunto on talon ylimmässä kerroksessa. Huoneita on yhteensä neljä, lisäksi keittiö, saunatilat ja ylellinen, jokaisen Carrie Bradshawn unelma, hienosti rakennettu pukeutumishuone. Huoneistoon kuuluu myös kaksi erillistä parveketta, joka 1900-luvun alun arvotaloissa on ainutlaatuista. Asuntoon luksusta lisää myös oma sisäänkäynti: hissillä kurvataan omaan kerrokseen, jonka ainoa ovi johtaa tähän loistokotiin. Asunto on remontoitu vimpatten päälle, sisustuksen on suunnitellut turkulainen Tomi Kouvola. Huoneisto on uskomattoman hieno esimerkki siitä, kuinka arvohuoneiston kunnostusta suunniteltaessa on todellakin syytä luottaa ammattilaisen silmään, tämän kodin sisustus on ensiluokkaisen tyylikäs. Meillä telkkarin sohvaohjelmia sunnuntaiaamuisin seuraavilla on taatusti hyviä yksittäisiä ideoita, mutta kokonaisuuden hahmotus onnistuu vain ammattilaiselta.
Linkki asunnon myynti-ilmoitukseen:
http://www.huoneistomarkkinat.com/kohteet/kohde/?fil=.KT&key=TA8015287


Jos näiden filmien lisäksi hassut kotivideot kiinnostavat, tutustu ihmeessä myös henkilökuntamme esittelypätkiin Youtube-kanavallamme:
https://www.youtube.com/channel/UCvSe8Kz-Jdn-o_rC-573T5g


Meri Saukkoriipi
Parkkeeraustaitoihinsa silti harhaisesti luottava LKV