Turkulaista asuntokauppaa isolla vaihteella ja suurella sydämellä

torstai 14. huhtikuuta 2016

Asunnon osto selkokielellä tositarkoituksella

Hei sinä ensiasunnon ostaja sekä myöskin sinä viimeksi 90-luvun alussa asuntoa vaihtanut. Seuraavassa selvennän asunnon oston ja tarjousneuvottelun pelisäännöt. Pyrin vastaamaan eritoten niihin kysymyksiin, joita ensiasunnon ostajilta saamme. Jos viime kaupastasi on vierähtänyt tovi, on pelisäännöt hyvä kerrata, koska uusi Asuntokauppalaki tuli voimaan vuonna 1994, laki eroaa huomattavasti edeltäjästään. Tämä ohjeistus perustuu kiinteistönvälittäjien kultaiseen ohjenuoraan: Ohjeeseen hyvästä välitystavasta. Hyvää välitystapaa tulee noudattaa jo lainkin puolesta, ja jokainen asiakkaitaan, itseään ja kollegojaan kunnioittava hyvätapainen välittäjä niin tekeekin. Kyseiseen eepokseen voi tutustua lähemmin esimerkiksi Kiinteistönvälitysalan Keskusliiton sivuilta: Hyvä välitystapa

Neuvottelu lähtee ostotarjouksesta. Tarjous tehdään kirjallisesti ostotarjouslomakkeelle tai sähköpostilla. Monet välittäjät, itseni mukaan lukien, suosivat tarjouksen kirjoittamista ostajan kanssa kasvotusten lomakkeelle vanhanaikaisesti kuulakärkikynällä, koska siinä samalla voi rupatella läpi kaiken mahdollisen kauppaan liittyvän ja asiakkaalla on tilaisuus kysyä mieltä askarruttavat kysymykset. Näin myös asiakkaan tunnistus hoituu samalla. 

Yksi oleellisimmista asioista on tarjottu hinta. Rivi- tai kerrostaloasunnon, eli asunto-osakkeen ollessa kysymyksessä, voi hintaan sisältyä yhtiölainaa. Tämä tarkoittaa sitä, että asunto-osakkeen omistaja on velkaa taloyhtiölle tehdyistä remonteista. Laina siirtyy uusille omistajille asunnon mukana. Velaton hinta tarkoittaa kokonaishintaa, joka sisältää yhtiölainan. Hintaa kun sorvataan kohdalleen tarjousneuvottelussa, keskustelua käydään useinmiten juuri velattomasta kokonaishinnasta. Uusi omistaja voi maksaa yhtiölainan yleensä pois taloyhtiön määräämänä ajankohtana kuluitta. Toinen vaihtoehto on jatkaa lainan pois maksamista rahoitusvastikkeella kuukausittain hoitovastikkeen yhteydessä. Asunnon hintatiedot ovat aina selkeästi esillä netin myynti-ilmoituksessa ja asunnon esitteessä. 

Asunto-osakkeen ostotarjouslomake. Paljon on pränttiä, on syytä ollakin, jotta oleellinen saadaan ylös.

Ostotarjoukseen kirjataan myös vapautumisaika ja päivämäärä, johon mennessä kaupat tehdään. Tyhjän asunnon sovitaan vapautuvan lähes poikkeuksetta kaupanteossa, asutun asunnon yleinen vapautumisaika on 1-2 kuukautta, 3-4 kuukautta on jo harvinaisempi. Vapautuminen riippuu myyjän ja ostajan tilanteesta, yleensä siitä päästään sopuun helposti. 


Itse kaupantekotilaisuus pyritään järjestämään mahdollisimman nopeasti kaupasta sopimisen jälkeen. Yleisin rahoituksenantaja on tietysti ostajan pankki, joten kaupantekotilaisuus järjestetään siellä. Tilaisuuden ajankohta riippuu siitä, kuinka nopeasti pankkitädit ja -sedät saavat paperit kuntoon ja vapaan kauppa-ajan konttoriltaan järjestettyä, yleensä näihin käytännön järjestelyihin kuluu viikko tai pari. Asunto-osakekaupassa kaupan kohde ei virallisesti ole itse asunto, vaan asunnosta painettu osakekirja, joka oikeuttaa omistajan käyttämään tiettyä taloyhtiön asuntoa.

Osakekirjat ovat pääosin vielä paperisia arvopapereita, joihin asunnon omistaja merkitään. Tätä asiakirjaa säilytetään pankissa asuntolainan vakuutena, ja se lähetetään ostajan pankkiin kaupantekotilaisuuteen. Omistajan vaihtuessa osakekirjaan tehdään luovutusmerkintä, jonka vanha omistaja allekirjoittaa. Jos asuntolainaa ei ole, osakekirja annetaan asunnon omistajalle itselleen. Jos olet niin tyylikäs ja varakas, että poistut pankista osakekirja takataskussasi, ÄLÄ POLTA SITÄ SAUNAN PESÄSSÄ. Ilman osakekirjaa asuntoa ei voi myydä eteenpäin. Asiakirjan kuolettamisesta ja uudelleen painamisesta seuraa hitonmoinen hässäkkä sekä 6 kuukauden odotus.

Jokaisesta asunto-osakekaupasta tulee maksaa varainsiirtovero, joka on 2 % velattomasta kauppahinnasta. Kiinteistökaupassa vastaava vero on 4 % kauppahinnasta. Alle 40-vuotiaat ensiasunnon ostajat saavat vapautuksen varainsiirtoverosta.

Tarjouksen voimassaoloaika kirjataan myös lomakkeelle. Yleensä tarjous on voimassa pari päivää, tilanteesta riippuen nopeampikin aika on mahdollinen. Tarjoukseen kirjataan ylös myös ostajien tiedot, henkkarit siis mukaan. Kun tarjous on paperilla, välittäjä viipottaa myyjän puheille ja esittelee tarjouksen ehtoineen. Myyjällä on kolme vaihtoehtoa: hylätä tarjous kokonaan, hyväksyä se sellaisenaan tai tehdä vastatarjous. Jos myyjä tekee vastatarjouksen, neuvottelut käynnistyvät ja silloin välittäjä ei voi ottaa vastaan muita tarjouksia, kunnes olemassa oleva tarjous on loppuun käsitelty. Neuvotteluvaiheessa homma siis rauhoitetaan ja asia viedään loppuun saakka ilman häiriöitä. Jos niin hyvin käy, että tarjouksia tulee useampi yhtä aikaa, myyjä päättää kenen kanssa hän tekee kaupat tai jatkaa neuvotteluja. Neuvotella ei kuitenkaan voi kuin yhden ostajan kanssa kerrallaan.

Huoneistomarkkinoiden kauppakirja sidotaan vihkoksi, ja siihen liitetään varsinaisen kauppakirjan lisäksi kaikki kauppaan liittyvät asiakirjat. Kauppakirjasta oman kappaleensa saavat myyjä, ostaja, mahdollisesti ostajan pankki sekä välittäjä. Kiinteistökaupassa myös kaupanvahvistaja tarvitsee oman kappaleensa.
Omakotitaloa kun ostetaan, on kyse kiinteistökaupasta. Omakotitalokauppaan sovelletaan eri lakia kuin osakehuoneistokauppaan, kiinteistökauppaa säätelevän lain nimi on Maakaari. Itse ostotarjousneuvottelu ei kovinkaan paljon eroa kerros- tai rivitaloasunnosta, paitsi että omakotitalon tarjoukseen ei kirjata vakiokorvausta. Kiinteistökauppa on todellinen vasta, kun virallnen kaupanvahvistaja on allekirjoittanut kauppakirjan myyjän ja ostajan lisäksi kaupantekotilaisuudessa. 

Kiinteistöstä voidaan myös teettää hieman osakekirjaa vastaavia arvopapereita, niitä kutsutaan panttikirjoiksi tai kiinnityksiksi. Panttikirja voi toimia lainan vakuutena samalla tavalla kuin osakekirja. Jos saat tällaiset arvopaperit haltuusi, ei niitäkään käy polttaminen. Taloa uudelleen myytäessä panttikirjat siirretään velattomina uudelle omistajalle, ja mikäli niitä ei löydy, ei kauppaakaan voi tehdä. Muutamia panttikirjojen etsintätalkoita sivusta seuranneena en suosittele kadottamaan.

Omakotitaloon, uuteen tai vanhaan, on syytä teettää kuntotarkastus ennen kauppaa. Tarkastus on turva niin ostajalle kuin myyjällekin, ja se kirjataan kaupan ehdoksi ostotarjoukseen. Kuntotarkastus maksetaan yleensä puoliksi myyjän ja ostajan välillä, alle tuhannellakin eurolla saa jo pätevän tarkastajan, mutta hinnat voivat kyllä vaihdella. Kerros- ja rivitaloasunnoissa kuntotarkastuksia ei tehdä, tarpeen vaatiessa teetetään kosteusmittaus märkätiloihin. 

Muita ehdollisia ostotarjouksia on tehty esimerkiksi lainansaantiehdolla tai oman asunnon myyntiehdolla. Tällaiset tarjoukset ovat kuitenkin nykyään harvinaisia, koska ne eivät oikeastaan sido kumpaakaan osapuolta mihinkään. Ovat siis ihan yhtä luotettavia kuin ostajan sana. Myös kun voitan lotossa -ehtoja on joskus esitetty, mutta niillekään myyjät eivät ole hirveästi lämmenneet.

Jos tämän tietopläjäyksen jälkeenkin asuntoa ostaessasi sinulla herää kysymyksiä, kysy välittäjältä. Me olemme asuntokaupan asiantuntijoita myyjän ja ostajan välissä, ja velvollisuuksiimme kuuluu tuntea lait ja käytännöt. Välittäjät myös puhuvat paljon ja mielellään, joten kysymykset eivät meitä haittaa, ovat suorastaaan toivottavia.


Meri Saukkoriipi

Ei kommentteja:

Lähetä kommentti