Asunnonmyyjän käytännön vinkit

Asuntojen omistajat kysyvät paljon meiltä välittäjiltä mitä heidän tulisi tehdä valmistautuessaan kodin myyntiin. Mitä kuvauksessa on otettava huomioon? Mitä remontteja kannattaa, ja mitä ei kannata tehdä? 

Myyntikuvien otto on hyvin tärkeä tilanne, siihen on syytä panostaa. Potentiaaliset uuden kodin etsijät keskittävät hakunsa oikeastaan järjestään nettiportaaleihin. Myyntikuvat pyörivät ilmoituksissa yötä päivää, niitä voivat selata kymmenettuhannet (kyllä) ihmiset. Esimerkiksi Etuovi.comissa viikolla 36 meidän kohteitamme klikattiin auki 24.359 kertaa. Siksi asunnon siisteys kuvaushetkellä on jopa tärkeämpää kuin asuntonäytön aikana. 

Mihinkään joulusiivukseen kuvausta edeltävänä päivänä ei tarvitse ryhtyä, mutta siisteys on silti kaiken A ja O. Ikkunoiden pöly ei monestikaan näy kuvissa, mutta kaikenlainen epämääräinen pikkutavara, paperi- ja kansiopinot sekä kaikki muukin rompe, jolla ei ole varsinaista paikkaa, on hyvä siivota piiloon. Komeroita ja vaatehuoneita ei kuvata, sinne voi tunkea kaiken ylimääräisen ei niin esteettisen kuvauksen ajaksi. Näytöllä vaatehuoneeseen kuitenkin kurkataan, joten ihan katastrofikuntoon sitä ei kannata jättää.

Keittiöön kertyy monesti kirkkaanväristä rättiä, tiskiharjaa ja Fairy-pulloa, ne on syytä ottaa pois esiltä. Keittiöpyyhkeet ovat kaunistuneet takavuosilta, mutta silti ne jostain syystä edelleen näyttävät valokuvassa epäsiisteiltä roikkuessaan hellan kahvassa. Hauvat, kisut ja muutkin eläimet ovat ihastuttavia, mutta silti ei ole huono idea piilottaa Mustin ruoka-astia kuvauksen ajaksi. Allerginen ihminen tietää, että koira muuttaa pois ja karvat saa siivottua, mutta psykologinen ensivaikutelma on todellinen, halusi sitä tai ei. 

Muutama kaunis esine keittiössä luo tunnelmaa, liika rompe ahdistaa

Valoa, valoa, valoa. Kämppä kaunistuu, kun sinne paistaa päivä. Nykyajan sisustuksella haetaan valoisuutta, ei sitä 80-luvun tummaa ja arvokasta. Vedä verhot sivuun, nosta sälekaihtimet ylös. Auringon paistaessa vastavalo on hankala, mutta kuvaaja kyllä osaa säätää verhot mieleisekseen jos häiritsee. Jos asunnosta avautuu jonkinlaista maisemaa, älä peitä sitä. Itse avaan monesti ovet parvekkeille kuvatessa, suljettu ovi viestii pysähtymistä ja estettä, avattu kutsuu eteenpäin ja on hengeltään positiivisempi.

Stailausvinkit? No joo, siivous on monesti paras ja halvin stailaus. Jos jottain haluaa tehrä, niin mieluummin veisin tavaraa pois, kun toisin uutta sisään. Ihminen on perusluonteeltaan hamsteri, vuosien saatossa tavaraa kertyy. Huoneet näyttävät monesti viihtyisimmiltä vähemmillä huonekaluilla. Kumpi on parempi, kokonaan tyhjä kämppä vai pari huonekalua? Sen ainakin voin sanoa, että yllättävän monilta ihmisiltä, jotka eivät ole paljoakaan talojen asuntojen, huonekalujen tai remonttien kanssa tekemisissä, puuttuu mittasuhteiden taju. Siksi on mukavaa, jos myytävän asunnon olohuoneessa on esimerkiksi sohva ja makkarissa sänky. Näin tuleva asukas ymmärtää mitä kuhunkin tilaan mahtuu. Keittiön pöytä on hyvä jättää paikalleen vaikka muuttaisitkin jo pois. Missäs se ostotarjous allekirjoitetaan jos ei pöydän äärellä? Menee se tiskipöydälläkin mutta istuva asento ja pöytä parempi, siinä pystyy jutustelemaan miellyttävämmin kaupan ehdoista.

Viher- ja hyötykasvit sekä leikkokuvat ovat kaunis, raikas ja muodikas tapa luoda kodikkuutta

Remontti. Emme suosittele mitään kallista tai aikaa ja hermova kuluttavaa. Ihmiset rakastavat sisustaa ja oma yksilöllinen maku on muodikasta. Melko epätodennäköistä on, että ostaja pitää samasta tehostetapetista kuin sinä. Keittiö on nykyään hyvin henkilökohtainen, sitä en suosittele remontteerattavaksi myyntiä varten. Keittiöremontti on iso ja hintava operaatio, rahaa ei todennäköisesti saa takaisin myyntihinnassa. Ari sen sanoi: jos jotain on rikki, korjaa se, mutta jätä laminaatin värin valinta seuraavalle. Rikkinäinen ovenkahva tai vaikka säröinen peili taas saavat ostajan tinkaamaan hintaa alaspäin. Tämä koskee siis omaksi kodiksi myytäviä asuntoja, sijoituskämpät ovat sitten vähän oma juttunsa.

Näytöt. Varsinkin lapsiperheet stressaavat siisteydestä, monesti liikaa. Tärkeää on, että päällisin puolin on siistiä, mutta esimerkiksi lastenhuoneen pieni leluhässäkkä tai muutama vaate tuolin karmilla eivät haittaa. Ihmiset ovat enimmäkseen hyvin mukavia ja fiksuja, katsojat ymmärtävät kyllä, että asunnoissa asutaan oikeasti. Jos muuta et ehdi, niin siisti veski ja keittiön tasot. Leivänmuruset ja voitahra keittiönpöydällä, klähmäinen peili tai hammastahna lavuaarissa ovat helposti vältettävissä.

Lastenhuoneessa on monesti tilanne päällä, älä stressaa siitä turhaan, legovuoret kuuluvat elämään

Taas huomionarvoinen seikka varsinkin lemmikkiperheille: asunnon raikkaus. Joillain ihmisillä on herkempi hajuaisti kuin toisilla, monesti lemmikkien omistajat  tottuvat vaikkapa koiransa turkin hajuun. Jos myytävässä asunnossa on joku vähänkin epämiellyttävä tuoksu, mahdolliset ostajat voivat kaikota. Asia voi tuntua vähäpätöiseltä, vaikka se voi todellisuudessa olla juuri se ratkaiseva tekijä. Hyvin tuuletettu ja raikas asunto houkuttelee jäämään, märältä koiran turkilta, kissan hiekkalaatikolta tai tupakilta haiseva luukku taas lähtemään.

Jotkut asukkaat kysyvät, voisivatko he olla paikalla näytön aikana. Tämä ei ole erityisen suositeltavaa. Suomalainen ihminen on hellyyttävän ujo ja vieraskorea, potentiaaliset ostajat eivät uskalla katsella paikkoja ja kysellä välittäjältä samaan malliin tietoja, jos omistaja on paikalla. Ostajan ja myyjän treffit voidaan sopia kyllä myöhemmin esimerkiksi talon remonttien läpikäymiseen, mutta ensikäynnillä on parempi, jos ostaja pääsee muodostamaan vaikutelmansa ihan rauhassa. Turvallisuudestakaan ei tarvitse olla huolissaan, sillä laki vaatii välitysliikkeille niin sanotun pöljän pojan vakuutuksen, joka korvaa mahdolliset ei-toivotut kämmit ja harmitukset.


Meri Saukkoriipi

Asunnon osto selkokielellä tositarkoituksella

Hei sinä ensiasunnon ostaja sekä myöskin sinä viimeksi 90-luvun alussa asuntoa vaihtanut. Seuraavassa selvennän asunnon oston ja tarjousneuvottelun pelisäännöt. Pyrin vastaamaan eritoten niihin kysymyksiin, joita ensiasunnon ostajilta saamme. Jos viime kaupastasi on vierähtänyt tovi, on pelisäännöt hyvä kerrata, koska uusi Asuntokauppalaki tuli voimaan vuonna 1994, laki eroaa huomattavasti edeltäjästään. Tämä ohjeistus perustuu kiinteistönvälittäjien kultaiseen ohjenuoraan: Ohjeeseen hyvästä välitystavasta. Hyvää välitystapaa tulee noudattaa jo lainkin puolesta, ja jokainen asiakkaitaan, itseään ja kollegojaan kunnioittava hyvätapainen välittäjä niin tekeekin. Kyseiseen eepokseen voi tutustua lähemmin esimerkiksi Kiinteistönvälitysalan Keskusliiton sivuilta: Hyvä välitystapa

Neuvottelu lähtee ostotarjouksesta. Tarjous tehdään kirjallisesti ostotarjouslomakkeelle tai sähköpostilla. Monet välittäjät, itseni mukaan lukien, suosivat tarjouksen kirjoittamista ostajan kanssa kasvotusten lomakkeelle vanhanaikaisesti kuulakärkikynällä, koska siinä samalla voi rupatella läpi kaiken mahdollisen kauppaan liittyvän ja asiakkaalla on tilaisuus kysyä mieltä askarruttavat kysymykset. Näin myös asiakkaan tunnistus hoituu samalla. 

Yksi oleellisimmista asioista on tarjottu hinta. Rivi- tai kerrostaloasunnon, eli asunto-osakkeen ollessa kysymyksessä, voi hintaan sisältyä yhtiölainaa. Tämä tarkoittaa sitä, että asunto-osakkeen omistaja on velkaa taloyhtiölle tehdyistä remonteista. Laina siirtyy uusille omistajille asunnon mukana. Velaton hinta tarkoittaa kokonaishintaa, joka sisältää yhtiölainan. Hintaa kun sorvataan kohdalleen tarjousneuvottelussa, keskustelua käydään useinmiten juuri velattomasta kokonaishinnasta. Uusi omistaja voi maksaa yhtiölainan yleensä pois taloyhtiön määräämänä ajankohtana kuluitta. Toinen vaihtoehto on jatkaa lainan pois maksamista rahoitusvastikkeella kuukausittain hoitovastikkeen yhteydessä. Asunnon hintatiedot ovat aina selkeästi esillä netin myynti-ilmoituksessa ja asunnon esitteessä. 

Asunto-osakkeen ostotarjouslomake. Paljon on pränttiä, on syytä ollakin, jotta oleellinen saadaan ylös.

Ostotarjoukseen kirjataan myös vapautumisaika ja päivämäärä, johon mennessä kaupat tehdään. Tyhjän asunnon sovitaan vapautuvan lähes poikkeuksetta kaupanteossa, asutun asunnon yleinen vapautumisaika on 1-2 kuukautta, 3-4 kuukautta on jo harvinaisempi. Vapautuminen riippuu myyjän ja ostajan tilanteesta, yleensä siitä päästään sopuun helposti. 


Itse kaupantekotilaisuus pyritään järjestämään mahdollisimman nopeasti kaupasta sopimisen jälkeen. Yleisin rahoituksenantaja on tietysti ostajan pankki, joten kaupantekotilaisuus järjestetään siellä. Tilaisuuden ajankohta riippuu siitä, kuinka nopeasti pankkitädit ja -sedät saavat paperit kuntoon ja vapaan kauppa-ajan konttoriltaan järjestettyä, yleensä näihin käytännön järjestelyihin kuluu viikko tai pari. Asunto-osakekaupassa kaupan kohde ei virallisesti ole itse asunto, vaan asunnosta painettu osakekirja, joka oikeuttaa omistajan käyttämään tiettyä taloyhtiön asuntoa.

Osakekirjat ovat pääosin vielä paperisia arvopapereita, joihin asunnon omistaja merkitään. Tätä asiakirjaa säilytetään pankissa asuntolainan vakuutena, ja se lähetetään ostajan pankkiin kaupantekotilaisuuteen. Omistajan vaihtuessa osakekirjaan tehdään luovutusmerkintä, jonka vanha omistaja allekirjoittaa. Jos asuntolainaa ei ole, osakekirja annetaan asunnon omistajalle itselleen. Jos olet niin tyylikäs ja varakas, että poistut pankista osakekirja takataskussasi, ÄLÄ POLTA SITÄ SAUNAN PESÄSSÄ. Ilman osakekirjaa asuntoa ei voi myydä eteenpäin. Asiakirjan kuolettamisesta ja uudelleen painamisesta seuraa hitonmoinen hässäkkä sekä 6 kuukauden odotus.

Jokaisesta asunto-osakekaupasta tulee maksaa varainsiirtovero, joka on 2 % velattomasta kauppahinnasta. Kiinteistökaupassa vastaava vero on 4 % kauppahinnasta. Alle 40-vuotiaat ensiasunnon ostajat saavat vapautuksen varainsiirtoverosta.

Tarjouksen voimassaoloaika kirjataan myös lomakkeelle. Yleensä tarjous on voimassa pari päivää, tilanteesta riippuen nopeampikin aika on mahdollinen. Tarjoukseen kirjataan ylös myös ostajien tiedot, henkkarit siis mukaan. Kun tarjous on paperilla, välittäjä viipottaa myyjän puheille ja esittelee tarjouksen ehtoineen. Myyjällä on kolme vaihtoehtoa: hylätä tarjous kokonaan, hyväksyä se sellaisenaan tai tehdä vastatarjous. Jos myyjä tekee vastatarjouksen, neuvottelut käynnistyvät ja silloin välittäjä ei voi ottaa vastaan muita tarjouksia, kunnes olemassa oleva tarjous on loppuun käsitelty. Neuvotteluvaiheessa homma siis rauhoitetaan ja asia viedään loppuun saakka ilman häiriöitä. Jos niin hyvin käy, että tarjouksia tulee useampi yhtä aikaa, myyjä päättää kenen kanssa hän tekee kaupat tai jatkaa neuvotteluja. Neuvotella ei kuitenkaan voi kuin yhden ostajan kanssa kerrallaan.

Huoneistomarkkinoiden kauppakirja sidotaan vihkoksi, ja siihen liitetään varsinaisen kauppakirjan lisäksi kaikki kauppaan liittyvät asiakirjat. Kauppakirjasta oman kappaleensa saavat myyjä, ostaja, mahdollisesti ostajan pankki sekä välittäjä. Kiinteistökaupassa myös kaupanvahvistaja tarvitsee oman kappaleensa.

Omakotitaloa kun ostetaan, on kyse kiinteistökaupasta. Omakotitalokauppaan sovelletaan eri lakia kuin osakehuoneistokauppaan, kiinteistökauppaa säätelevän lain nimi on Maakaari. Itse ostotarjousneuvottelu ei kovinkaan paljon eroa kerros- tai rivitaloasunnosta, paitsi että omakotitalon tarjoukseen ei kirjata vakiokorvausta. Kiinteistökauppa on todellinen vasta, kun virallnen kaupanvahvistaja on allekirjoittanut kauppakirjan myyjän ja ostajan lisäksi kaupantekotilaisuudessa. 

Kiinteistöstä voidaan myös teettää hieman osakekirjaa vastaavia arvopapereita, niitä kutsutaan panttikirjoiksi tai kiinnityksiksi. Panttikirja voi toimia lainan vakuutena samalla tavalla kuin osakekirja. Jos saat tällaiset arvopaperit haltuusi, ei niitäkään käy polttaminen. Taloa uudelleen myytäessä panttikirjat siirretään velattomina uudelle omistajalle, ja mikäli niitä ei löydy, ei kauppaakaan voi tehdä. Muutamia panttikirjojen etsintätalkoita sivusta seuranneena en suosittele kadottamaan.

Omakotitaloon, uuteen tai vanhaan, on syytä teettää kuntotarkastus ennen kauppaa. Tarkastus on turva niin ostajalle kuin myyjällekin, ja se kirjataan kaupan ehdoksi ostotarjoukseen. Kuntotarkastus maksetaan yleensä puoliksi myyjän ja ostajan välillä, alle tuhannellakin eurolla saa jo pätevän tarkastajan, mutta hinnat voivat kyllä vaihdella. Kerros- ja rivitaloasunnoissa kuntotarkastuksia ei tehdä, tarpeen vaatiessa teetetään kosteusmittaus märkätiloihin. 

Muita ehdollisia ostotarjouksia on tehty esimerkiksi lainansaantiehdolla tai oman asunnon myyntiehdolla. Tällaiset tarjoukset ovat kuitenkin nykyään harvinaisia, koska ne eivät oikeastaan sido kumpaakaan osapuolta mihinkään. Ovat siis ihan yhtä luotettavia kuin ostajan sana. Myös kun voitan lotossa -ehtoja on joskus esitetty, mutta niillekään myyjät eivät ole hirveästi lämmenneet.

Jos tämän tietopläjäyksen jälkeenkin asuntoa ostaessasi sinulla herää kysymyksiä, kysy välittäjältä. Me olemme asuntokaupan asiantuntijoita myyjän ja ostajan välissä, ja velvollisuuksiimme kuuluu tuntea lait ja käytännöt. Välittäjät myös puhuvat paljon ja mielellään, joten kysymykset eivät meitä haittaa, ovat suorastaaan toivottavia.


Meri Saukkoriipi