Rouskut

Kiinteistökaupan virheistä ja vastuista, vinkki vitoset reklamaatiolta välttymiseen

Rousku = huonokuntoinen kiinteistö, jonka omistaminen on enemmänkin rasite kuin ylpeydenaihe, usein hyvinkin sievä ja sympaattinen ulkonäöltään, mutta moni kakku päältä kaunis.

Vanhempaa taloa kaupatessa voi myyjälle tulla mieleen, että uskaltaako tölliä ylipäänsä edes myydä. Hommaa hämmentää myös media, joka kohkaa reisille menneistä kiinteistökaupoista tasaisin väliajoin. On myyty hometaloa tai uppoavaa taloa ja ostaja joutuu jos jonkinmoiseen loukkuun, ja myyjä joutuu korvaamaan älyttömiä summia myydyssä talossa ilmenneiden vikojen vuoksi. Hienoja hässäköitä saadaan myös aikaiseksi, jos kiinteistön omistaja on remontoinut taloaan paljon itse, jolloin usein korjauksien dokumentointi voi jäädä vajavaiseksi. Suomalainen tee-se-itse-mies voi olla vaarallinen.

Pahimmat tapaukset ovat vähintäänkin traagisia, ja johtuvat monesti puutteellisesta selonotosta talon kunnosta ennen kauppaa. Huoneistomarkkinoiden välittäjäryhmä sai kuulla uusimmat kuulumiset aiheesta kiinteistölakimies, superstara Tapio Nevalalta keskiviikon koulutuksessa, jossa aiheena oli kiinteistökaupan virheet ja vastuut. Alla pientä vinkkiä, miten myyjä voi turvata selustansa vanhaa, ehkä hieman huonokuntoistakin taloa myydessään.


Suomessa kiinteistökauppaa sääntelee laki nimeltä Maakaari, jonka mukaan ostajalla on hallinnan luovutuksen jälkeen viisi vuotta aikaa reklamoida myyjälle kiinteistössä kaupan jälkeen ilmenneistä ongelmista. Rekkula tulee tehdä kohtuullisessa ajassa virheen havaitsemisesta. Pieni kiinteistönvälittäjä haluaa muistuttaa tähän väliin, että kyseinen laki ei suinkaan tarkoita ostajalle viiden vuoden vastuuvapautta, vaan kohtuullisuudella on asiassa oikeasti merkitys.


Kiinteistökaupan virheistä yleisin on laatuvirhe. Tämä tarkoittaa sitä, että kiinteistö ei vastaa laadultaan sitä, mistä on sovittu. Laatuvirhe on kyseessä myös, jos myyjä on jättänyt kertomatta jonkin tai joitain tiedossaan olevia ongelmia talossa. Kieroin tapa hankkia itselleen lasku laatuvirheen takia on jättää oikaisematta ostajan virheellinen käsitys jostain tietystä seikasta kiinteistössä.


Nevala teroittaa, että helpoin ja yksinkertaisin tapa ehkäistä laatuvirhe on käydä tarkasti läpi kiinteistön kaikki osat: mitä materiaalia? Onko alkuperäinen? Milloin remontoitu? Millä tavalla remontoitu? Patterin putki? Entä se viemäri? Lämmitys? Ilmanvaihto? Vuotaako? Onko muuten ollut probleemaa? Oliko ne viemärit oikeasti ihan kaikki uusittu? Kiinteistönvälittäjät ovat muutenkin hyvin uteliaita, mutta myös hyviä kaivamaan vanhojenkin talojen tietoja esittämällä liudan joskus hieman omituisiakin kysymyksiä myyjälle ja kirjaamalla vastaukset ylös.


Nevala suosittelee välittäjän palkkaamista kiinteistön myyntiin ja huomauttaa kokemuksen syvällä rintaäänellä, että usein kiinteistön omistaja tottuu talonsa kommervenkkeihin, eikä osaa tai muista kertoa niistä myyjälle. Myyjä ei usein edes ajattele, että on poikkeavaa, jos esimerkiksi rintamamiestalon yläpohjan katosta täytyy pari kertaa vuodessa krapata sienikasvustot pois. Välittäjää on myös myöhemmin hyvä syyttää selonottovelvollisuuden laiminlyönnistä, jos riitaa syntyy.


Salainen virhe on se kaikista ikävin yllätys, kauppojen jälkeen talosta paljastuukin ongelma, josta myyjä, välittäjä, ostaja eikä kuntotarkastajakaan ole ollut tietoinen kauppahetkellä. Monesti juuri salainen virhe on se, joista suurimmat päänsäryt ja laskut saadaan aikaiseksi. Ehkäisykeinona tähän pahemman laatuiseen kauppakankkuseen on tutkia ja selvittää, kirjata ylös, varmistaa ja sitten vielä varmistaa ennen myynnin aloittamista.


Laatuvirhettä harvinaisempi on vallintavirhe, joka ei liity itse kiinteistörakennukseen, vaan tarkoittaa sitä, että myyjä on jättänyt selvittämättä kaavasta, viranomaisten päätöksestä, rakennuskiellosta tai muusta kauppaan päättämisestä vaikuttavasta. Kiinteistönvälittäjä selvittää rutiinilla nämä asiat jokaisen kiinteistön myyntitoimeksiannon yhteydessä. Myyjälle itselleen ei välttämättä edes tule mieleen, että alueen tuleva kaavamuutos voi saattaa hänet vaikeuksiin kaupan jälkeen.


Oikeudellisesta virheestä voi olla kyse, jos kiinteistön lainhuudossa, panttauksissa tai vuokraoikeudessa on epäselvyyksiä. Nämä epäselvyydet voivat pahimmillaan johtaa siihen, että virheellisen tiedon vuoksi ostaja ei pysty hakemaan lainhuutoa juuri ostamalleen kiinteistölle, eli häntä ei voi merkitä talon omistajaksi kiinteistörekisteriin.



Meri Saukkoriipi